Für Haus- und Grundbesitzer

 

 

 

 

 

Mietobjekt

Abschreibung für Einbauküche in vermieteter Wohnung

Ausgaben für die vollständige Erneuerung einer Einbauküche (Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte) in einer vermieteten Immobilie sind grundsätzlich nicht sofort als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abziehbar. Der Bundesfinanzhof hat Einbauküchen 2016 als eigenständige und einheitliche Wirtschaftsgüter mit einer Nutzungsdauer von zehn Jahren beurteilt. Die gesamten Kosten einer Einbauküche müssen daher einheitlich über einen Zeitraum von zehn Jahren abgeschrieben werden.
Das Bundesfinanzministerium hat die Finanzämter angewiesen, die Grundsätze dieses Urteils in allen offenen Fällen anzuwenden. Bei Erstveranlagungen bis einschließlich Veranlagungszeitraum 2016 darf auf Antrag des Vermieters die bisherige Rechtsprechung zur Erneuerung einer Einbauküche zugrunde gelegt werden. Danach wurden die Spüle und der (nach der regionalen Verkehrsauffassung erforderliche) Herd als wesentliche Bestandteile des Gebäudes behandelt. Deren Erneuerung oder Austausch führte zu sofort abzugsfähigem Erhaltungsaufwand.

 

 

 

 

 

 

 

Baufällige Wohnung

Verluste bei handlungsunfähiger Eigentümergemeinschaft

Schreibt ein Mietobjekt rote Zahlen, muss der Fiskus Vermietungsverluste nicht in jedem Fall anerkennen. Das zeigt ein Fall vor dem Bundesfinanzhof (BFH), in dem ein privater Vermieter mit dem Kauf einer Eigentumswohnung ein extremes Fehlinvestment eingegangen war.
Er hatte 1993 für 180.000 DM eine Eigentumswohnung in einem Sechsparteienhaus gekauft, das in einem sehr maroden Zustand war. Vermietungseinnahmen erzielte er daraus nur in den ersten drei Jahren nach dem Kauf (aufgrund einer Mietgarantie des Verkäufers), danach stand die Wohnung durchgehend leer. Eine von der Eigentümergemeinschaft 1999 beschlossene Sanierung schlug fehl, weil die Hausverwaltung das Geld hierfür veruntreut hatte. Später wurden die alten Elektroheizungen ausgebaut, aber nicht durch eine neue Heizungsanlage ersetzt. Die Eigentümerverhältnisse waren in der Folgezeit unklar, etliche Miteigentümer waren zudem unbekannt verzogen. Daher war die Eigentümergemeinschaft über Jahre handlungsunfähig und konnte keine weitere Sanierung beschließen.
Nachdem das Finanzamt dem Vermieter die Verluste von 36.000 € für die Jahre 2006 bis 2010 aberkannt hatte, wollte er den Verlustabzug vor dem BFH durchsetzen. Der BFH hat dem Vermieter die für den Verlustabzug erforderliche Einkünfte­erzielungsabsicht aber abgesprochen, weil die Wohnung in den Streitjahren nicht vermietbar war. Der Vermieter hatte sich zwar durchaus um eine Sanierung und Fertigstellung seiner Wohnung bemüht, indem er zum Beispiel die (später veruntreuten) Mittel zur Sanierung anteilig beigesteuert hatte. Aufgrund der handlungsunfähigen Eigentümergemeinschaft konnte er aber keine Vermietung erreichen. Er hatte nicht die rechtliche und tatsächliche Möglichkeit, die Betriebsbereitschaft des Objekts herzustellen.

Hinweis: Der Vermieter hatte 2008 einen Makler mit der Vermietung des Objekts beauftragt, was durchaus als Indiz für eine bestehende Einkünfteerzielungsabsicht herangezogen werden kann. Laut BFH konnten diese Vermietungsbemühungen aufgrund des desolaten Zustands der Wohnung aber nicht ernst und nachhaltig gemeint gewesen sein.


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